El análisis comparativo entre los dos primeros bimestres del año fue presentado durante el segundo encuentro bimestral entre Clasificados “La Voz” y los especialistas del sector inmobiliario.
La Mesa del sector inmobiliario de Clasificados La Voz se reunió para trabajar de manera conjunta en el análisis de la información generada por el tablero interactivo de Clasificados, donde se pueden analizan más de 55.000 inmuebles publicados y su correspondiente demanda de mercado. El objetivo de la mesa es comprender el movimiento de la compra y venta de estos tipos de bienes por zonas geográficas a nivel local.
En este sentido, se realizó el segundo encuentro con los especialistas de análisis de datos del sector: Marcos Marchi, Mariana Geimonat, Javier Signorelli, Paolo Vieyra, Cristian González, Rafael Espeche, Franco Strazza y Javier Malbrán.
Asimismo, la coordinación estuvo a cargo de Matías Merguerian, socio de la consultora MV Real Estate; Lucas Delgado, responsable comercial y encargado de Clasificados La Voz, y Sebastián Lazcano, gerente comercial y de Marketing de La Voz.
LOS DATOS CLAVE POR SECTOR
Cada uno de los ejecutivos inmobiliarios llevó adelante una comparativa de precios, ofertas y demandas entre los dos primeros bimestres del año.
Alberdi y Alto Alberdi. Se trata de un área influenciada de manera directa por compras a través de créditos hipotecarios. El precio de oferta de los departamentos de un dormitorio se mantuvo en U$S 42.320. Mientras que el precio de demanda tuvo una suba del 9% y terminó en U$S 40.077.
En cuanto a los departamentos de dos dormitorios, se registraron mayores subas. El precio de oferta subió 3% en relación con el bimestre anterior y quedó en U$S 67.047. Por su parte, el valor con demanda se posicionó en U$S 61.841.
En lo que respecta a casas de tres dormitorios en Alto Alberdi, el precio con demanda bajó un 10% a U$S 74.230 y el metro cuadrado cubierto también tuvo una baja del 10%, para ubicarse en U$S 491,59.
“La única tipología que tuvo crecimiento fueron los departamentos de un dormitorio en Alberdi. Se proyecta una caída en las tres tipologías, creándose una burbuja inmobiliaria como se vio en el segundo semestre del 2018″, aclaró Cristian González, de Gestión Inmobiliaria.
General Paz. A diferencia del sector anterior, en este barrio no se realizan transacciones por líneas de crédito debido a la poca oferta de inmuebles escriturados.
“Es un barrio relativamente nuevo, por lo que la mayoría de los edificios en oferta no tienen escritura y hay una ventana de cinco años desde que se termina la construcción hasta que se hace la escrituración. Esto reduce la opción de crédito”, explicó Paolo Vieyra, director de Boden Administraciones.
“Venimos de dos años en los que no había ningún desarrollo y estábamos haciendo reventa. Pero ahora hay desarrollos que están por arrancar y el pozo está en un piso de U$S 60 mil″, comentó Vieyra.
Nueva Córdoba. Debido a la demanda, el valor del metro cuadrado en los departamentos de un dormitorio, aumentaron un 6% con respecto al primer bimestre del año. De esta manera, el metro cuadrado quedó por arriba de los U$S 1.200. Por otra parte, la brecha entre los valores ofrecidos y los demandados se achicó al 16,81%, quedando la oferta en alrededor de U$S 67.955 y lo demandado en USS 58.177.
El comportamiento en los departamentos de dos dormitorios fue diferente, ya que hubo una caída en el valor demandado del metro cuadrado debido a la estacionalidad de la demanda, producto de los ingresos de estudiantes a la universidad. “El valor de unidades promedio en oferta esta en U$S 127.088, lo que genera una brecha del 43,59% sobre el valor de la demanda”, dijo Franco Strazza, de Lainmo.
Alta Córdoba. El comportamiento de las ventas es similar a Alberdi en cuanto a valores y uso de créditos hipotecarios. Rafael Espeche, de Grupo Banker, señala que el precio de oferta se colocó en U$S 45 mil; y con demanda, en U$S 41 mil en departamentos de un dormitorio en Cofico. Mientras que en Alta Córdoba fue de U$S 66.809 y U$S 59 mil, respectivamente, en los inmuebles de dos dormitorios.
Zona norte. De acuerdo al análisis de Javier Malbrán, de Malbrán Operadores Inmobiliarios, en barrio Villa Belgrano se mantuvo igual al bimestre anterior la relación entre oferta y demanda de casas de tres dormitorios, inmuebles que están fuera de las operaciones realizadas con créditos hipotecarios. “Se observa que, al momento de negociar y cerrar una venta, por lo general hay un inmueble menor como parte de pago”, dijo Malbrán.
En cuanto a Cerro de Las Rosas, se observó una diferencia de 43,2% entre lo que el mercado esta dispuesto a pagar y la oferta actual. Asimismo, hubo una caída en el valor del metro cuadrado y la demanda se mantiene baja.
Por otra parte, Valle Escondido representa el barrio más demandado por personas que buscan seguridad y buena ubicación. Al igual que en Villa Belgrano, en las transacciones muchas veces se entrega un departamento o dúplex como parte de pago. En cuando al metro cuadrado, tuvo una leve caída con respecto al bimestre anterior, quedando a menos de U$S 1.000 por metro.
Zona sur. Dentro del anillo de avenida Circunvalación, Manantiales tuvo una demanda sostenida, y precios con y sin demanda parecidos. Hubo un repunte de precios por costos de reposición, ya que –de acuerdo con Marcos Marchi de Prisma Propiedades– los usuarios comenzaron a prestar mayor atención a la calidad y el diseño de los inmuebles, así como también a la comodidad. En este sentido, el precio con demanda se posicionó en U$S 114 mil.
En los lotes de Manantiales fuera del ejido urbano se observó gran oferta idéntica, que “no generan plusvalía para el inversor de los últimos dos o tres años”, dijo Marchi. Asimismo, explica que la demanda se debe a que el usuario piensa que los lotes le aportan seguridad y mayor comodidad. El valor con y sin demanda se posicionó en U$S 36 mil.
Oficinas y depósitos. Es un capítulo dentro del análisis. En los ambientes para oficinas se registró un precio ofertado promedio de U$S 1.200 el metro cuadrado, mientras que el valor con demanda fue de U$S 1.000 promedio. En cuanto al perfil del comprador, Mariana Geimonat, de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios, señaló que se trata de profesionales que quieren abrir su propio consultorio.
En cuanto a los galpones y los depósitos, el precio ofertado bajó alrededor de 0,6%, a U$S 320.800. Por lo contrario, el precio con demanda subió 13%, a U$S 288.500, debido a que “los usuarios demandan calidad: zona segura, buen piso, buena altura”, explicó Geimonat.
