Antes que nada, me gustaría que volvamos un poco hacia atrás, en 2020 cuando nos golpeó la pandemia. En ese momento comenzábamos a tener un mercado recesivo producto de la falta de confianza en el ámbito político económico. Recién empezábamos a escuchar y ver en el plano internacional al Covid19 como un fenómeno que afectaba y a comenzaba a cerrar fronteras y mercados en distintas partes del mundo.
Una vez que se dispusieron las medidas de sanitarias en nuestro país y con las restricciones de circulación y cierre total de actividades, la presencialidad en las universidades no fue a excepción, y esa situación dispuso el retorno a sus hogares de los principales consumidores (alquiler y venta) de unidades de vivienda en Nueva Córdoba. Nos encontrábamos por primera vez desde que estoy en el sector con vacancia de unidades para alquiler y un engrosamiento del stock de departamentos en venta.
Esta situación se fue profundizando muchísimo más con el correr de los meses, es por ello que desde el punto de vista del desarrollismo cada vez era más complejo tener claros los márgenes de rentabilidad y de fijación de valores, debido a que varios propietarios particulares de inmuebles pretendían salirse del sector y ofrecían sus departamentos terminados con antigüedades no superiores a 5 años (casi nuevos) a valores muy competitivos incluso por debajo del costo de reposición. Eso limito la cantidad de obra nueva, lo que también, considerando los plazos de construcción hoy reflejan un menor número de unidades disponibles en el mercado.
Por otro lado, a falta de renta lógica y de incertidumbre por la situación pandémica, hizo que los inversionistas inmobiliarios migraran hacia otros rumbos, explotó la venta de loteos y el costo del m2 para construcción en dólares de los más competitivos en décadas aumento el volumen las obras particulares. A su vez el consumidor pedía espacios verdes, abiertos y de disfrute. También la rentabilidad mejoraba considerablemente a la “foto” de ese momento y segmento.
Esta situación fue constante durante 2020 y 2021. Cuando llegamos a 2022 los valores de departamentos de un dormitorio a estrenar rondaban los 52.500d a 65.000d, estos últimos presentaban algún diferencial por zona, por superficie o prestación del complejo. La pandemia dejo pocos jugadores (desarrollistas) en el barrio, los más experimentados, los que mayor estructura y lo que tenían un acopio de tierra con proyección a futuro. Hay que reconocer que fueron inteligentes porque escucharon a la demanda y sus productos ya no eran “cajas de zapatos para estudiantes”, mejoraron sus productos en relación a las superficies, los espacios de uso propios relacionado con el goce (balcones, terrazas y patios) y el consumidor valido estas mejoras.
Sobre el principio del 2022 la vuelta a la presencialidad en la universidad fue plena, el mercado en alquiler absorbió el stock en una temporada de 60 a 90 días, producto de que 2 años de ingresantes se agolparon en la búsqueda de departamentos para alquilar. Hoy en la temporada de 2022/23 y sumado a una actualización por Ley de alquileres llevo los valores entre $100.000 y $140.000 + gastos para una unidad de un dormitorio. Motivo suficiente para que aquellos que antes buscaban rentabilidad en otros sectores inmobiliarios, vuelvan a elegir a Nueva Córdoba y a la vez de consumidores particulares que necesitan resolver para sus hijos la situación de la vivienda en la zona, que es la más demandada de la capital en este segmento.
Actualmente no es sorpresa hablar de propiedades de un dormitorio a estrenar que recuperaron los valores de alrededor del 20% y 25% a los de Enero 2022. Quiero ser responsable a la hora de hablar de precios. Es importante aclarar que Nueva Córdoba es una burbuja que tiene sus propias reglas y protagonistas que no se trasladan de igual manera al resto del mercado, ya que cuadruplica la demanda y oferta que tienen los sectores colindantes como el B° Centro y General Paz. Pero si es sabido que el efecto derrame llega en menor o mayor medida como una onda expansiva.
Como apartado, me gustaría profundizar en los créditos hipotecarios, actualmente están dinamizando el sector, algunos colegas quienes tienen muy bien lubricado el proceso justifican que el incremento en los valores es producto de la alta demanda de quienes quieren aprovechar estas condiciones de financiación de una propiedad. Sin lugar a dudas tienen mucho que ver principalmente ayuda a aquellas unidades de mayor antigüedad que reúne los requisitos y están dentro del rango de valor otorgado por la entidad Bancaria a fijar un valor piso y por lo tanto se traslada al resto de la oferta.
Las propiedades que cumplen con una excelente ubicación, superficie propia y prestaciones, calidad y trayectoria de la constructora, sea la desarrollista quien venda, o particular sobre un producto usado (0 a 5 años), es lo que termina validando el comprador. Porque también hay sobrados ejemplos de propiedades publicadas en el barrio, de un dormitorio que están por debajo de los D50.000 que no cumplen con los puntos mencionados de ubicación, superficie, calidad, antigüedad, que a pesar de que su valor suena muy interesante no se venden!!! Y es otra vez la demanda quien está hablando, no es el precio es la propiedad.
Para resumir la foto de este momento, podemos decir que la alta demanda en alquileres por escasez de producto y presencialidad de universidades, particulares que necesitan comprar para asegurar el tiempo de estudio de sus hijos, rentistas de alquiler que vuelven seducidos por la renta, menor cantidad de desarrollistas y desarrollos con posesión próxima (0-180 días), créditos hipotecarios que dinamizan. Todo eso en una coctelera del sector explica el incremento de valor en un contexto totalmente diferente de valores de la macroeconomía.
Espero que esta opinión personal sobre lo que pasa en Nueva Córdoba, sirva para entender de la mejor manera cuales son las condiciones y el contexto que hoy el mercado nos devuelve.
Franco Strazza – Corredor Inmobiliario
